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2020 April
01

龍光地產:邁向綜合實力領先的全國性發展商

1-銷售

權益銷售增長超預期

2020年權益銷售目標為1100億元

2019年,龍光累計實現權益銷售額915.2億元,同比增長30.6%,完成850億權益銷售目標的108%。在行業整體規模增速放緩的背景下,龍光依舊保持了較高的業績增速和目標完成率,得益於深耕區域核心城市項目熱銷,一方麵龍光在粵港澳大灣區市場占有率保持領先,深圳市場“玖”係產品持續熱銷,例如地鐵上蓋項目龍光·玖鑽及深圳光明新區龍光·玖龍台等項目去化表現均不俗;另一方麵,龍光已經占領南寧市場領頭地位,銷售規模持續擴大,年內南寧龍光·玖譽湖及南寧龍光·玖譽城等項目在市場反響熱烈;此外,長三角都市圈項目不斷增加,業績貢獻顯現。

從業績區域分布結構來看,粵港澳大灣區仍是業績主要貢獻區域。粵港澳大灣區業績貢獻率最大,達到56.3%;南寧區域市場表現較為穩定,且進一步走高,業績貢獻率達到25.1%;此外,2018年外拓市場長三角區域業績貢獻顯現,首年銷售額破30億元,業績占比3.1%。總的來說,龍光的業績分布結構不斷優化,粵港澳大灣區占據著核心戰略地位,南寧區域穩步增長,業績貢獻穩定,長三角區域的外拓使得業績來源更加多元化,在全國化布局推進中,未來長三角區域的業績份額將進一步提高。


2020年,龍光權益合約銷售目標1100億元,目標增長率為20%;全年計劃推貨權益金額為1800 億元,其中粵港澳大灣區占比60%。

2-土儲

招拍掛與城市更新並舉

儲備價值潛力備受關注

1、招拍掛:新增建麵574.2萬平方米,土地儲備貨值達4314億元

2019年,龍光在粵港澳大灣區、長三角區域、大西南區域持續發力,全年通過公開市場招拍掛方式新增31個項目,總計建築麵積574.2萬平方米,預計貨值達702億元。2019年,龍光地產完成粵港澳大灣區9大內地城市全麵覆蓋。值得注意的是,龍光在大西南區域擴張加速,新增建築麵積占比近六成,為龍光繼續在大西南市場占據領先地位提供保障。

截至2020年04月02日,龍光招拍掛土地儲備建築麵積達3667.4萬平方米,繼續保持在較高位,總貨值達4314億元。

從招拍掛土地儲備的區域分布來看,粵港澳大灣區占據著核心戰略地位,儲備建麵2235.7萬平方米,占比達61%,若按貨值計算,占比71%,其中深圳在大灣區戰略地位不斷升級,儲備價值可觀,貨值達到808億元,未來將繼續為企業帶來業績和利潤貢獻;此外,大西南區域儲備建築麵積為914.2萬平方米,占比24.9%;長三角的布局目前提升空間較大,儲備建築麵積為81.2萬平方米,占比2.2%,但根據龍光全國化布局規劃,未來將加碼長三角區域儲備,占比將達到20%。


2. 城市更新:可轉化土儲貨值達4006億元,成為業績增長新引擎

龍光的儲備價值除了來自公開市場拿地,還有非常可觀的城市更新項目,這類項目不僅可以快速低成本拓展儲備資源,而且利潤空間大,有助於企業經營業績、盈利能力的提升。

2019年,龍光繼續拓展城市更新業務,新增項目貨值1690億元。截至2020年04月02日,龍光地產共計在10個城市拓展了78個城市更新項目,可轉化土儲貨值達4006億元,其中約95%位於大灣區。在深圳、惠州、東莞及珠海等企業可自主改造區域的貨值已達2890億元,占比超72%。

龍光在城市更新業務上的嚐試與實踐將近20年,參與了多個舊改項目,積累了豐富的經驗,並且已經擁有城市更新專業團隊,推動孵化工作順利進行。繼2018年在佛山、珠海孵化2個項目後,2019年又成功孵化了深圳、惠州又成功孵化了3個項目,可銷售貨值約700億元;期內,城市更新業務貢獻收入約49億元,成為業績增長的新引擎。


總體上,龍光一直以來堅持深耕大灣區,在政策紅利下先行優勢凸顯,龍光不僅具備儲備規模優勢,而且核心城市布局豐富,且成本低,品質高,價值潛力巨大,相信憑借豐富的項目儲備與深耕優勢,龍光的儲備價值將持續釋放,為企業帶來更多的效益。

3-財務

核心盈利能力持續提升

融資成本6.1%優勢顯著

1、 歸母核心利潤大幅增長42.7%,核心盈利能力持續提升

2019年,龍光實現核心利潤突破百億,達103.1億元,其中歸母核心利潤達100.2億元,同比大幅增長42.7%,核心利潤率達17.9%,較上年再升0.6個百分點,位於行業高位。

從當前來看,龍光的營收與盈利增長確定性較高,一方麵龍光現有的已售未結資源豐富,已鎖定80%的2020年公司預測收入,另一方麵受益於“低成本、高溢價”的項目儲備以及較強的成本管控能力,盈利有保障,特別是優質的城市更新項目價值釋放,利潤增長能力可見。


2、財務結構較為穩健,融資成本僅6.1%

2019年以來,粵港澳大灣區利好疊加,龍光作為區域深耕房企,低價優質的土地儲備價值和核心城市布局受到行業和資本市場的廣泛關注。在業績、盈利持續增長預期下,龍光國際信用評級上調,花旗、瑞銀、中金、野村等多家大行也均推薦龍光為行業首選。資本市場的認可,不僅拓寬了龍光的融資渠道,融資成本也在行業具備競爭力,2019年加權平均借款利率為6.1%,與2018年持平,突顯出較強融資能力。需要看到的是,龍光在2020年1月發行的3億美元和1.8億優先票據,均創下同期民營內房企同評級債券發行利率最低記錄,融資成本優勢在今年將更加突出。

4-戰略

邁向綜合實力領先的全國性發展商

今年是龍光第5個五年計劃的最後一年,也將開啟第6個五年計劃。2020年04月02日,龍光被納入恒生綜合大型股指數成份股,為公司第5個五年計劃劃上一個完美的句號,目前內房企僅有8家入選恒指大型股。經曆24年的發展與沉澱,龍光邁入了新的階段。根據長期戰略規劃,龍光將全國布局粵港澳大灣區、長三角兩大都市圈和西南、中部兩大城市群,通過鞏固企業管理機製、ESG體係和卓越產品,為未來發展提供機製保障,邁向綜合實力領先的全國性發展商。

企業管理機製方麵,通過外引內育相結合的方式 ,以人才戰略為引領,進一步鞏固職業經理人機製,同時實施長短期結合的共創共享激勵方案,實現股東與管理層的利益一致,持續提升核心競爭力,實現?共贏。

產品戰略方麵,鞏固玖係、天係和江南係三大產品線,實現快速複製開發,但是同時也要繼續創新,打造綠色環保的全國?品牌,引領市場需求。

ESG體係方麵,持續提升公司管治、環境、社會ESG體係 ,一方麵公司製定了一係列管理方針,要求各個部門在創造經濟效益的同時兼顧社會需求,遵循透明、健康、公正的發展價值觀,追求可持續、有品質的增長;另一方麵公司越來越多項目采用綠色建築設計標準,重視施工過程的每道環節,目標達到節能、節水、節材、減排及與環境和諧共存為最終目的;同時,聯合龍光慈善基金會,投入扶貧、教育、社區、誌願服務,履行社會責任。

本文轉載自:克而瑞地產研究


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